欧阳捷：熔断推高房价，一招破局！

文|欧阳捷 

近日，南京出让8宗住宅用地，现场人头攒动、座无虚席，接近最高报价时居然有十几家开发商齐举号牌，主持人拍案惊奇、方寸大乱，就算是主管部门有先见之明，引入了排球场上挑战机制、视频回放，也没能阻止其中7宗土地被熔断。

土地拍卖熔断已陷入囚徒困境，地价高——熔断——供应减少——狼多肉少——疯抢土地——地价更高。

土拍主持人无奈地感叹：“如果有人把政府推到不好办的地步，那接下来的事情也就不好办了”。但是，究竟是开发商把政府推到不好办的地步，还是购房者把政府逼到了土地供不应求的地步？抑或是政府把开发商逼到饿疯了的地步？不管是开发商太疯狂，还是购房者太着急，还是政府太纠结，市场似乎已经进入怪圈。

其实南京明知苏州土地拍卖熔断机制的无效，但还是学了苏州，或许是病急乱投医、希望先救急吧？

但是，当市场供不应求、开发商土地储备严重不足时，每一个热点城市和潜在热点城市的土地市场必然都会面临狼多肉少的窘境，每一位举牌人势必把价格举到熔断限价的极限，毕竟土地就是资本，哪怕放在账上就永远是净资产，只要地价不降，未来就有机会。不管你专业能力有多强、产品有多好，拿不到土地的，要么退出热点城市（当然都不敢大举到三四线城市去了），要么沦为拿地者的打工者（美名其曰合作开发）。人同此心、心同此理，这个道理其实不难理解，这次这么多地块同时熔断，可见熔断机制看似有效，实则不然。

熔断地价的高低决定了熔断的概率。但熔断地价不是市场机制产生的，是人为定价，定的高了，成交楼面价触不到顶，熔断地价形同虚设。定的低了，几轮下来，很轻易地触发了熔断。站在政府部门角度看，熔断地价高不成、低不就，很难把握，不过，从管理责任角度出发，熔断地价宁可就低、不会就高，有熔断总比没有好，熔断本身也说明政府部门是在做事，尽管未必是正确的事。

熔断地价已经成为一个尴尬的标志价，降低熔断价显然不现实，而不论提高多少，都有拔高地价的嫌疑。苏州已经熔断的地块现在也很难马上再次推出，成为一个烫手的山芋。

南京土地市场的根本症结不在拍卖，也不在“熔断”，南京的问题正如我们在微信公众号《欧阳先声》3月2日的短文《鬼城活了！这些地方房价居然还在跌！》中已经说过的，本质上就是供求严重失衡！

2008年至今，南京累计供应住宅用地规划可建面积8329万平米，累计销售7058万平米，未销售面积为1271万平米，相当于去年全年的销售面积，如果考虑到未开工或未达到预售条件的，可售面积仅为288万平米，可售套数2.4万套，按去年全年销售10.9万套，仅能支撑2.6个月。

另一个数据同样说明问题：2012年至今，南京累计批准上市30.4万套，累计销售34.8万套，透支4.4万套。

土拍主持人强调：“南京这么大，还有很多地，会有你们的”，开发商们显然不信。因为即便是如此透支，南京依然保持与前几年同样的500公顷住宅用地指标，完全没有增加。而今年上半年南京实际供应商品住宅规划可建面积467万平米，相比去年全年的1100万平米、前年全年的1577万平米，不仅没有增加，反而减少了不少。

结果自然就是：土地溢价率从去年的平均33.8%跳升到今年105.4%，楼面地价从去年的7171元/平米翻番到今年的15738元/平米。

地价直逼房价！今年上半年房价均值19112元/平米，房价地价差已经低于3500元/平米，连成本价都保不住了，这也预示着未来房价上涨压力越加凸显。2014年初，南京住房均价只不过1.25万元/平米，现如今，如果不是南京设定上涨幅度不超过10%的年度目标，有关部门通过行政审批压住房价，房价早已一飞冲天！

其实，不只是南京，苏州、合肥、杭州、厦门、郑州、成都、天津、宁波等热点和潜在热点城市都是一样，都是供求失衡或处于弱平衡状态，最近很多朋友咨询哪里的房子还可以投资？与其说是他们看中住房的保值升值，不如说是看空，而放眼全国，可以投资的城市也只有京沪深等十几个城市，在这些投资客的趋同效应下，必将带来刚需和改善性需求恐慌性入市，这些楼市房价共振式上涨预期并引发土地市场的先期升温是在所难免的。

既然如此，为什么不能增加这些城市的土地供应呢？

其实，南京根本不缺土地，问题的关键是我们的国策是不恰当的：“严格控制大城市边界，严格控制大城市人口规模”，特别是今年6月3号，国家发改委等9部委局发文说：“用地供需矛盾特别突出地区，要严格设定城乡建设用地总量控制目标”。这也就是说，越是供不应求的城市，越是严格控制土地供应，这样说来，南京无地可供也是很自然的事了。

这就意味着控制土地供应，进而推高房价，逼退欲进入特大城市的人口，以期特大城市人口规模不增长，倒逼低端产业和人口包括农民转向中小城市，实现城镇化。但是，城镇化的路在农民脚下，政府希望通过城镇化把人口导向中小城市其实是一厢情愿的，毕竟中小城市缺少产业基础，低端产业搬迁过去也难以形成配套产业链，缺乏就业机会的中小城市也难以让工作技能不足的农民驻留。

南京目前的限房价政策犹如希望用大石压住火山口，但火山迟早还是会猛烈喷发的。如果南京“让政府真的不好办了”进而出台调控政策，相信也不外乎惯性地打压需求侧，包括限购、限贷、限首付等，恐怕在供给侧改革上很难动真功夫。

中国应当顺应人口流向大城市的世界性潮流，适时调整“控制大城市人口规模”的国策，并通过都市圈建设，打造联结都市圈内中小城市的快速路网，推进都市圈产业布局、行政管理、社会保障、医疗教育、轨道交通一体化、一卡通，让人口可以在都市圈自由流动和自由居住，来降低都市圈核心城市的地价房价，并形成国际国内的大都市竞争力。

现实之下，南京这样的热点城市还是应当适当增加住宅土地供应，唯有这样，才能缓解供求失衡的矛盾。不仅如此，热点城市还应当每季度甚至每月公布土地供应计划，列明土地供应宗数、面积、区位，消除开发商恐慌性疯抢土地，避免熔断。熔断越多，土地成交越少，市场越是恐慌，地价房价越是上涨，资产泡沫就难以避免。下半年，如果南京土地供应不增加，并且继续实行熔断机制，土地市场就不会有平静的日子。

放弃“熔断”并不是没有替代方案的。热点城市土地拍卖最理性的方式或许是：网上一次性报价，价高者得，报价事后公布，以示透明公正。这样做的好处是：开发商不知道竞争对手是谁？只能根据自己的研判冷静报价，无法根据别人的举牌价加价，也不能修改报价。对政府来说，设定底价已经保证了政府投入与收入的平衡，溢价只是增加土地收益，而网上报价避免了现场情绪化的举牌竞价，有利于控制房价的过快上涨预期进而循环推动地价上涨预期。至于有关部门是不是肯采纳，就看是不是真的希望降低地价、进而预防房价滋生泡沫了。